22 mar 2023

Ganho de capital com a venda de imóvel residencial

O que eu devo saber sobre ganho de capital com a venda de imóvel residencial? É importante entender como funciona o ganho de capital na alienação de imóvel residencial para identificar se há imposto a pagar ou se é caso de isenção

Vendi um imóvel residencial e obtive um ganho de capital.

Quanto devo recolher?
Posso deduzir alguma despesa?
Há alguma hipótese de isenção?

Essas são algumas das dúvidas que ouvimos de nossos clientes que vendem seus imóveis e nos questionam como tratar o ganho de capital e a tributação de imposto de renda.

Vale ressaltar que o objetivo do nosso conteúdo de hoje não é esgotar todas as alternativas, mas apresentar alguns cenários importantes de serem conhecidos.

Acompanhe!

Ao vender um imóvel residencial, o proprietário pode ter um ganho de capital em relação ao valor que pagou quando o adquiriu.

Por exemplo: Comprei um imóvel por R$ 1 milhão em 2010 e vendi em 2022 por R$ 3 milhões. Essa diferença de R$ 2 milhões é o que chamamos de ganho de capital. A alíquota do imposto obedece às seguintes faixas:

Até R$ 5 milhões: 15%;
Acima de R$ 5 milhões até R$ 10 milhões: 17,5%;
Acima de R$ 10 milhões até R$ 30 milhões: 20%;
Acima de R$ 30 milhões: 22,5%

Pelo nosso exemplo, seria preciso recolher R$300 mil para a Receita.

A pergunta é: posso deixar de recolher legalmente esses valores?

A resposta é sim. Se você utilizar o valor recebido para a aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias da celebração do contrato de venda do primeiro imóvel. É o que dispõe o art. 39 da Lei nº 11.196/2005, conhecida como Lei do Bem.

Mas sempre há peculiaridades que exigem um olhar mais atento. Por exemplo, a lei estabelece como requisito da isenção do IRPF não necessariamente a aquisição de novo imóvel residencial no prazo de 180 dias, mas sim a aplicação do recurso obtido com a venda de imóvel na aquisição de outro imóvel.

Hoje este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema.

Diante desse cenário, surgem outras dúvidas. Vamos mencionar algumas para ilustrar.

E se eu aplicar os recursos em fundos imobiliários, também tenho direito à isenção?
Posso descontar o valor do IPCA do período relativo ao ganho de capital?
Posso adquirir mais de um imóvel?
O benefício é válido para a aquisição de imóveis no exterior?
Se eu tiver um financiamento ativo, posso utilizar o valor recebido na venda do imóvel para amortizá-lo e aproveitar a isenção?

Por essas e outras dúvidas, caso esteja pensando em vender imóvel e tenha alguma particularidade, é sempre recomendável estar bem informado e com um respaldo jurídico.

Pois caso não seja feito o recolhimento, será aplicada multa de ofício na faixa de 75% sobre a totalidade ou diferença do IRPF não recolhido, multa de mora de 0,33%/dia de atraso e incidirá juros.

Ficou alguma dúvida? Mande sua mensagem que iremos avaliar.